外灘失寵奢侈品牌 上海傳統核心商圈陷轉型陣痛

近年來，不斷有奢侈品牌撤出外灘某號的消息傳出。上海花大力氣重修的外灘、一直被傳要改造的淮海路東段上，一個個空鋪像一雙雙空洞的眼睛，望向街上的人流這些沿街商鋪的不景氣，與奢侈品行業的下滑有著密切關系。面對嚴峻的市場環境，今天的奢侈品牌不再需要外灘的廣告效應，而是變得更加務實，追求真金白銀的銷量。而外灘、淮海路傳統核心商圈由于缺少統一規劃，交通不便等原因，始Chanel香奈兒官方網 http://buy-copys888.com/Chanel-bag.html終不能給商家帶來滿意的客流量。取而代之的是，人氣旺盛的購物中心正贏得消費者芳心，相比之下，外灘居高不下的店租異常尷尬12年前，淮海中路的部分街鋪日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點在房地產咨詢機構人士看來，奢侈品離開上海外灘、淮海路商圈之后，新進入的業態，無論是餐飲、藝術品還是高端定制，對原先的商鋪租金水平尚無足夠的承受能力，因此租金回調在所難免。但這些地段的物業畢竟屬于稀缺資源，相信經過一段“養鋪”的陣痛期之后，商鋪租金還會回升在上海外灘、淮海路這樣的傳統商圈，奢侈品牌一直是商鋪的主力租戶。可以說，奢侈品行業決定了這些商圈的興衰新世紀的前十個年頭，奢侈品牌在中國一直是狂飆突進的態勢。各大品牌紛紛拋出激動人心的開店計劃，在一線城市瘋狂爭奪鋪面，并開始討論怎樣從一線城市進軍到二三線城市。一家美國輕奢品牌高管曾向《每日經濟新聞》記者透露，在中國計劃每年開三十幾家店，平均十天開一家，全速前進彼時，國人對奢侈品牌的了解非常有限，海外購物遠不如今天這樣普遍。剛進入中國的奢侈品牌首要任務便是塑造形象，而上海外灘聞名全國、歷史悠久、風景優美、人流量大，外灘的專賣店對這些品牌來說就是最好的廣告時尚專欄作家林劍告訴《每日經濟新聞》記者，上海與歐洲有一點不同，歐洲有眾多奢侈品“街邊店”，歐洲街道比較窄，適合行人閑逛，而在上海，大型購物中心更受歡迎。歐洲奢侈品牌剛進入上海時，可能習慣性地尋找有歷史感的街區，因此，富有歷史人文底蘊的外灘、淮海路最先受到青睞2003年，阿瑪尼在外灘開旗艦店，面積達到1100平方米。緊隨其后，卡地亞、杰尼亞、百達翡麗、寶詩龍等一線品牌紛紛入駐。一時間，外灘成為奢侈品牌競逐的“鉆石街區”，那些外灘旗艦店實際上扮演了品牌“燈箱廣告”的角色然而，這些商家們漸漸發現，外灘人流量雖大，但其中并沒有多少潛在客戶。游客從外地來到外灘，只為看看上海的風景網絡上曾流傳一張照片：外灘名店的櫥窗外，游客或蹲或坐，鋪著報紙吃盒飯，店員和保安想驅趕他們，于是假裝灑水實際上，在外灘，衡量客流購買比例的“提袋率”一直比較低。一位意大利奢侈品牌代理商告訴《每日經濟新聞》記者，他的品牌開在外灘一家五星級酒店地下一層，生意一直不好到訪上海的伯爵表首席執行官麥振杰道出了真相：“上海本地人不會到外灘購買奢侈品，而通常到外灘的觀光客又并不是那些品牌的目標客群。”

林劍認為，外灘的交通不便、停車困難也是一個大問題。如果顧客每跑一趟都要大費周章，他們為什么不去更方便的購物中心消費呢？

與此同時，隨著近年來政府反腐力度越來越大，奢侈品行業陷入低迷。連向來穩健的愛馬仕也在財報中披露，鐘表品類在中國的銷量受到了影響“品牌在選擇外灘、淮海路開店之前都有詳細的評估報告，認為能賺錢才會決定開店。2000年前后，各大品牌的預期可能過于樂觀了。”曾在多家奢侈品牌任職的Sandy告訴 《每日經濟新聞》記者，許多外灘旗艦店銷售額很低，而店租又很高。她所熟悉的淮海路一家名表店，好幾天才能成交一單，一個月只能賣掉十幾塊表，長期虧本經營嚴峻的市場環境讓奢侈品牌們變得更務實了。十年來，隨著奢侈品行業在中國從興起、蓬勃發展到充分競爭，中國消費者對奢侈品從好奇到深入了解，一線品牌在外灘的展示、教育工作告一段落，如今更加看重真金白銀的銷量。但當這些重金打造的奢侈品店鋪營業額一直提升緩慢時，越來越多的品牌選擇撤退《每日經濟新聞》記者調查發現，奢侈品牌撤出外灘、淮海路，除了生意不景氣，還與這些區域的商圈缺乏統一規劃、缺乏整體配套等因素有關淮海路東段曾被稱為“商業百慕大”，這一帶由14棟商務樓組成。由于商務樓底層的商場規模不大，很難形成完整而成熟的商圈。芭比、連卡佛、華亭伊勢丹曾在這一帶入駐、退出或歸來，在新舊交替的過程中，這一帶常常處于空置或裝修狀態淮海中路中段兩側物業分屬永業集團、淮海集團、益民集團等，南側不少店面至今都由“房東”自主開店分散經營外灘一幢老建筑的經營者告訴記者，其所在的大樓是黃浦區政府租給她們經營的，租期15年。這幢老建筑被定位為高級定制會所，會所內有多家婚紗、禮服品牌旗艦店，目前會所的空置率較高。該經營者表示，這是為了留出足夠的空間舉辦時裝秀等活動記者了解到，這是一幢有上百年歷史的建筑，新中國成立后一度被用作加工廠，空置了許多年后開始出租，但不能出售。據介紹，外灘不少建筑都是以這樣的模式運營的，各個建筑都有不同的租用業主，每幢樓按照經營者的思路裝修、開發，彼此之間缺乏統一的規劃Sandy表示，外灘、淮海路的一個難題在于，物業分屬于不同的業主，其中不乏老國企，他們的經營思路較為陳舊，往往隨意租給一些并不適合這一區域的品牌。一些原本對這一帶非常感興趣的奢侈品牌，也曾因為“鄰居”不夠體面而選擇放棄2002年，淮海中路的部分街lv包包價格型 http://buy-copys888.com/鋪租金為2萬元/平方米.年，折合日租金約為50元/平方米，而高緯環球的研究數據稱，目前淮海中路的街鋪每平方米租金也只有50多元/天。也就是說，這12年間，當上海大多數地段的房價出現幾倍甚至十倍的漲幅時，這一地段的租金卻回到了原點“退潮了，才知道誰在裸泳。”恒隆地產主席陳啟宗認為，奢侈品的心態是，市場好的時候不妨多開幾家店，可以起到廣告效應，有些商場還會給補貼。但隨著這幾年高端消費的下滑，品牌開始精打細算，開一家新店或許就要同時關一家老店，只保留生意最好的那家，這樣一來，一些經營業績不理想的商場就要受到波及林劍告訴《每日經濟新聞》記者，商場對品牌收取的通常是固定租金，或按銷售額扣點計算。一樓二樓的大品牌一般不對外公布銷量，交固定租金，而更高樓層的小品牌，就要看業績表現了。品牌大多采取務實的態度，如果持續虧損，就會選擇關店，死撐的情況并不多見高緯環球上海研究部經理陳妍斐透露，淮海中路街鋪租金從去年高峰時期的6070元/平方米.天已經跌至目前的50元/平方米.天，降幅約20%。外灘地面首層租金也較去年下降5%10%，目前為3035元/平方米.天，南京路租金在近期也出現Iwc萬國手錶特賣會 http://buy-copys888.com/Iwc-watches.html輕微下滑，降幅為2%3%。相比之下，核心區商圈中徐家匯和陸家嘴租金較為穩定盡管奢侈品計劃搬離外灘、淮海路、南京西路等地的部分街鋪，但這些區域從來不缺愿意入駐的商業業態。
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